美国买房写谁的名字比较好

美国移民买房，很多人海外买房都是为子女打算。以夫妻名义还是子女名义购买，或是联名购买，其涉及的税收和复杂程度会很不一样。

在决定房产写谁的名字前，我们要先考虑三个方面，那就是： 资产保护、税收减扣、传承流畅。 　　

资产保护： 对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说，资产保护尤为重要。比如你是医生由于某些原因，有人对你提出了诉讼，或者婚姻发生变化了等等。 　　

税务减扣： 产权名字的不同，产生的税务问题也不同。在房产投资方面，主要需要考虑所得税，资本增值税和房产税。在符合税法规定的前提下，合理降低税务，是每个投资者必须追寻的。 　　

传承流畅： 房产投资以集聚房产的投资组合为工具，利用时间来致富，所以将来房产的传承，能够在传承过程中不引起额外的税务问题和其他成本，是一个需要考虑的问题。 　　

买在个人名下 　　

美国买房，买在个人名下，则所有权就是个人的。 　　

很多人会选择这种方式。因为它简单，成本低，这种方式的优势在于，你对财产的控制权会更强。 但同时，由于所有权是自己个人，则如果自己个人遇到任何诉讼，比如房客在你房子里受伤了诉讼你等，或者你的职业导致你被诉讼，比如医生等，则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。 　　

房产买在个人名下，则控制权也归属个人，所以你可以自己决定这个房子的买卖，租赁等事宜。但是当你把所有权传承给子女的时候，也会涉及遗产税等等。 　　

联名购买 　　

联名有两种形式，一种是Joint tenancy(联合共有)，另外一种是Tenancy in common(一般共有)。 　　

两者最大的区别在于联合共有中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方;而一般共有则不是，一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。 所以一般来说夫妻或者家人关系会用联合共有，而非夫妻关系的合伙人则用一般共有。 　　

联名名下的资产是分别在不同的两个(或几个)人名字名下，所以资产分别也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题，则都可以追溯到这个房产，没有资产保护。所有权的多少在产权上注明比例，所有权的行使分配就按照这个比例，收益也是按所有权的比例来分配的。 　

买在公司名下 　　

有很多人把房子买在公司名下，就连美国前总统奥巴马也不例外。奥巴马从总统职位上退下来以后，买下了之前租的别墅，房产证上没写老婆名字，没写老妈名字，用的是一个自己控股的公司来做房主。这是他可以采取的诸多节税手段之一。 　　

公司名下的资产由公司来控制，而公司则由董事(占股权人士)或投资合伙人来控制。 但是房产一旦放在公司名下，买在公司名下的房子归公司所有，房子所有的收益也归公司所有。由于公司一般是有限责任公司，所以在公司名下的资产具备一定的保护。也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题，最多只能追究到这个公司里面的资产，而不会超出该公司的范围。 　　

公司的传承则需要填表申报，更改股东和董事。 由于公司是法律和税收实体，有自己的税率，所以，房子的盈利和亏损，也就是归于公司的盈利和亏损。房子的净租金收益，房子的资本增值收益，都是按照公司所得税的税率来计税。 　　

家族信托 　　

还记得传奇的女人邓文迪么?那你一定不会忘记她与传媒大亨默多克的那段婚姻。当初他们离婚的时候，全世界都在猜测这次邓文迪至少会分掉默多克的一半身家。然而，令人惊讶的是，默多克用两套房产和让两个女儿成为870万美金基金的受益人就把邓文迪给“打发”了，离婚后仍坐拥139亿美元身家。 　　

信托是美国富人常用的一种商业工具，家庭信托是家庭常用的一种形式。 买在信托下面的资产的所有权不归个人，也不归公司，只属于信托本身，但是信托本身不是一个商业实体，不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它里面的资产会得到很好的保护。 信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的，所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。 　　

在信托里面的资产的收益归信托本身，尽管信托需要报税，但信托不是税务实体，没有税率。信托里的收益只是暂时在里面，年终将会被分配给信托的受益人，但当受益人从信托里面获得收入之后，加上受益人的其他收入，需要一起按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说，信托是一个避税的好工具。 　　

信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。由于房产实际上是写在信托控制人名字上的，因此，如果信托控制人是个人，则传承会引起费用和麻烦。 　　

如果父母想送子女房产，一定要从长计议。 总的来说，由于每个人投资房产的情况不同，因此还是需要按照个人情况仔细斟酌。如果房产价值在1千万美金以内，又想达到最佳省税效果，继承的方式则是最省时省力也省税的。但如果房产价值高于1千万美金，则建议采用信托的方式。

在美投资房产的程序

由于中美两国的市场及政策、法律等诸多因素的差异，导致中国投资人在美国投资成为一件很困难的事，尤其是跨国投资不动产。诚然，在美国投资购买房产是个很好的选择，但作为一个中国的投资人如果不在美国，要想在美国成功投资房地产，投资人事先要对美国投资房产有较清楚的了解，正所谓知己知彼才能百战不殆，只有在详细地了解每个程序后，才能正确地采取措施去应对每个环节可能出现的问题。在美国投资房产的程序的一般步骤如下：

1.寻找专业的美国房产中介

现在美国的房产中介逐渐分成两大类：买房中介和卖房中介。买房中介旨在通过他们对此行业的了解，对小区、售房者、订约者等详细情况的熟知来帮助买家在房产交易大战中获得合理房价。几乎所有的售房者都有卖房中介人。在有的州要求必须有买房中介以此来确保买卖双方的公平交易。

2.房屋情况评估

中国的投资人可购买美国房产中介已有的房源，也可要求中介根据自己的要求去寻找房源。待房源找到后，投资人需要对房屋进行一个评估。主要需要评估的是房屋的价格、可能的租金、可能的增长空间、地理环境等。

3.实地考察

通常来讲，投资房产的数额都是很大的，投资人为了保障自己的利益，都是会选择实地去考察的。看看房屋是否真如美国中介公司所讲述的一样，同时可亲身去考察一下美国的房产市场。

4.与房屋卖家签订合约

投资人实地考察后，认为所选定的标的符合自己的要求，具备投资价值，则需要对房屋价格、过户程序与卖家进行最后磋商。如果投资人的出价被接受，卖房中介会要求投资人提供定金支票。为此买卖双方要签订一份购买意向合同，此合同将提供给律师安排过户时使用。

5.“房屋检查保护期”完成事项

一般来说，投资人支付定金后一周内便可安排房屋检查。房检有限期内，由专业的检查员检查全房屋的各项状况，中介公司将协助进行房屋检查及产权证调查。房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合同上签字生效后，投资人要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房屋。检查费需由投资人付，价钱根据房价而定，从$200到$600甚至更高，房价越高检查费越贵。正常售房时如果房子的主结构有大问题，如地基断裂，房屋有倒塌危险等，投资人可在约定的时间期限内要求取消合同，并可要求拿回支付的定金支票。如果房屋存在一些其它的问题，投资人可要求卖家修理，如果卖家不修理的话，投资人可拒绝购买房屋。

6.过户

在完成房屋检查以及核查房屋证件之后，就开始着手房屋过户事宜。投资人需要向卖家支付尾款，然后在律师事务所完成过户事宜。房屋尾款，一般来说，在房屋过户之前须支付到过户律师指定账户。房屋过户需要投资人到场签字，但如果投资人是在中国，那么投资人必须到美国领事馆办理授权委托书签名公证。授权书一般由律师出具，投资人收到授权委托书后带到领事馆做签名公证，然后将授权委托书寄给美国那边的律师即可。

7.交屋

交屋是房屋买卖的最后一个步骤，通常会在房屋过后很短的时间内进行。在交屋前房屋所有权已属于投资人，而交屋就是一个形式而已，仅仅是取得房屋的钥匙，然后就是确保卖家已般离了房屋。如果是直接将房屋出租给卖家，就不需要这个步骤了。

8.房屋出租、出售或自住

投资人购买房屋是进行投资的，或为赚钱或为移民，因此并不是说房屋的钥匙到了自己的手里就没事了。如果投资仅仅是为了自住，那么好办，就自己负责整个房屋的缴税和维护即可。如果投资房屋是为了赚钱，接下来就面临着出租或是出售了。由于时下是个买进的好时机，而不适合卖出，因此投资人最好就是将房屋出租。当然如果可直接出租给原来的卖家是比较好的，他们能够更好地爱惜房屋。一旦遇到好的时机，找到适合的买家便可将房屋直接出售。

在美国投资房地产看上去可能比较麻烦，但是因为美国有完善的房地产系统，有众多的机构和人员辅助完成整个投资程序，因此在实际操作中还是会比较简单。投资人自身比较重要的就是在于评估以及考察，其它的步骤都是可由房产中介或美国房地产律师代为完成。

投资美国房地产市场应注意的法律问题

随着国内房地产市场的调整和美国房地产市场的复苏，众多中国企业将目光 瞄准了美国房地产市场，准备分享这一巨大的市场机遇。2014 年 10 月 6 日， 安邦保险宣布以 19.5 亿美元价格从希尔顿酒店集团收购美国纽约华尔道夫酒店。 同年，绿地集团登陆北美的首个项目——总投资达 10 亿美元的“洛杉矶绿地中 心”正式开工建设。而中国房地产开发商第一次独立在美国开发的住宅项目，则 是在纽交所上市的中国开发商鑫苑置业于 2012 年 9 月宣布获得了一块位于纽约 布鲁克林威廉堡城区的土地，购买价格为 5420 万美元，未来将开发面积约 4.7 万平方米、超过 200 个单元的住宅项目。各种数据和迹象显示，在经历了 2008 年金融危机之后，美国的住宅地产从 2012 年开始明显恢复活力，并在 2013 年呈现一个迅猛增长的态势，2014 年 的增速略有放缓但仍保持上走的趋势。个别城市或地点（比如纽约市、加州旧金 山等）的价格已经全面恢复经济危机之前的最高水平，全美国的商业地产也出现 稳定增长，增长点主要体现在美国的东西两个海岸（尤其是纽约和加州）以及美 国南部（尤其是德州）。人民币兑换美元的汇率目前仍处于历史最为优惠的时期， 可以说是将人民币资产转为美元资产的绝佳时机。来自中国的买家已跻身为美国 房地产的第二大投资群体。根据全美房地产经纪人协会发布报告，2011 年 3 月 至 2012 年 3 月，海外投资者在美国购房金额总计 820 亿美元，来自中国买家 的投资超过 90 亿美元，较 2010 年上涨了 89%。然而，当中国企业进军美国房 地产市场时，也应意识到美国房地产市场的法律环境和中国有很大的不同，应予 注意。正如万科的王石所言，“中国市场与美国市场差异很大，不是让市场适应 万科，而是万科要适应这个市场。”下面简单介绍美国房地产市场应注意的相关法律事项和风险：

一、所购买不动产风险

1，财产范围

对于所要购买的不动产区分不同情况，中国投资人应确认相关的物业财产范 围和产权情况。例如，如果购买的是商场或酒店，所需要确认的财产范围不仅包 括相关土地和地上建筑，还应包括建筑内的设备设施、与该商业物业经营相关的 证照、客户名单等商业秘密、测绘图纸或其他无形资产。如果购买的土地用于开 发，则可以要求卖方给予必要的可研调查期，以便对土地相关情况作更详尽的调 查，以确定是否适合作符合相关目的的商业开发。

2，产权调查

中国投资人应对所要购买的不动产物业进行相关的产权调查，确认是否存在 产权瑕疵。产权调查可由产权调查公司进行，通过搜集当地政府备案的相关房地 产公开信息，包括房地产历次交易的产权变更记录是否连续完整，是否存在抵押 权、地役权或其他产权瑕疵，是否附有相关债务或者欠缴税费等，最终形成相关 地产的产权调查报告，罗列相关发现的产权瑕疵或其他问题。上述发现的问题应 由卖方在交割转让前予以解决。另外一个解决方案是，中国投资人可以购买不动 产物业产权相关的保险，一旦发生在产权调查中未发现的产权瑕疵，可以要求由 保险公司进行相关理赔。

3，物业检查

中国投资人应聘请专业人员对所购买的不动产物业进行仔细的检查，包括物 业建筑结构、管道设施、供冷供热供电供水系统、是否存在环境风险（例如石棉、 白蚁、管道泄漏等）。

二、政府许可风险

1，区划许可

在美国从事房地产开发应注意符合区划相关的法规要求。美国各州政府拥有 立法权，并授权各市政当局制定有关土地利用方面的区划制定法。当地的市政委 员会由选民选出或市政当局任命，负责制定适合当地的区划条例和总体规划。当 地立法机构指定社区成员组成当地规划委员会，通过组织公众听证会，调查并获 取相关信息，负责编制区划条例和总体规划，并向当地市政委员会或其他立法机 构提供建议及相关法规的修订、执行和管理标准等。受区划委员会制定的区划影 响严重的业主可以向法院进行上诉。公众意见和社会团体在区划法的制定和实施 上起着非常重要的作用。如果社区民众反对某项目，房地产开发商必须与其协商 并征求其同意，否则很难获得区划委员会和市政委员会的许可。

中国企业投资美国房地产开发，首先需要就项目制定总体规划，包括总平面 设计和建筑物的初步设计，报市政当局批准。中国房地产开发商应注意与当地居 民沟通，做好相关公关工作，不要简单认为和当地市政当局打好交道就可以了， 不要按照在国内的思维模式先拿到地再说，如果项目未得到当地居民的支持，很 可能导致项目无法进行和投资失败。

2，建筑许可

除了区划许可，开工前还需要申请建筑许可及其他开工前需要报批的各种许 可，包括市政许可、给水排水许可、消防许可、历史文物许可及其他许可等。相 关项目建筑设计应符合有关建筑法规标准（Building Codes）的要求，如建筑 材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。获得建筑许可的时间要看各地 方政府的规定，涉及环境问题时可能会较长。例如美国可出售开发的岛屿获得建 筑许可的手续就会比较复杂，耗时可能达 10 年甚至更长，有没有建筑许可的岛 屿售价也差距很大。在获得建筑许可并交纳相关税费后，才可以开工建设。

三、环境风险

在美国购买不动产物业，尤其是购买土地用于房地产开发时，应注意相关的 环境风险并需要进行相关的环境评估，审查相关环境许可证照是否有效，是否存 在违反环境法规而导致产生环境责任的行为，是否存在为满足相关环境要求而需 要进行的投入或开销。如果购买的地块在环境保护敏感地区，如野生动物栖息地 或湿地等地区，未经许可是不得砍伐任何林木或者破坏地表植被的，而这可能对 房地产开发的工程进展带来严重影响。

四、劳工风险

美国的建筑工人属于蓝领工人，与中国的建筑工人不同，他们的收入不低于 白领，甚至会更高，享受固定的工作时间 和假期安排，其权益受美国法律和工会 组织的保护，应避免随意延长工作时间或延迟发放工薪。在美国，很多工人加入 工会组织，由工会代表工人同企业谈判集体雇佣合同，谈判内容包括工资、福利 待遇、工作时间、辞退条件和遣散费等。工会可以组织工人罢工，或者在签订或 续签劳动合同时要求较高的工薪福利。美国也曾发生过因为工会组织和企业间谈 判，导致企业经营困难的案例，例如美国通用汽车公司 2007 年在和工会谈判续 签集体劳动合同时遭遇罢工，最终被迫接受更高代价的为期四年的劳资合同，最 终导致企业负担较高，于 2009 年申请破产保护。

五、土地买卖

中国开发商购买美国土地用于开发，需要和美国土地业主签订《土地买卖协 议》，并要求在满足交割条件的情况下再进行交割。这些交割条件包括产权公司 出具产权报告和/或产权保险，测绘地图和图纸已提交，土地等级证明和其他相 关证明文件已提交等。如果存在银行贷款，开发商企业还需要和银行签订《土地 贷款协议》，在存在担保或抵押的情况下，地契和产权保险文件会交由贷款银行。

六、施工管理

美国的施工管理体制由开发商、承包商和监理工程师三方组成的管理体系组 成，通过招标承包制，选择承包商和签订合同。与国内不同的是，国内的建筑商 作为乙方常处于谈判弱势地位，常存在垫资开工的现象，而在美国建筑商和开发 商处于平等的地位，一般不存在垫资干活的现象。

初入美国房地产市场的中国企业也可以选择和当地房地产企业合作的方式， 共同开发美国房地产市场，避免中国企业对当地市场情况缺乏了解的不利局面。 例如，2013 年万科在首次进入美国房地产市场时，即与美国铁狮门房地产公司 合作，成立合资公司，万科持有合资公司 70%的股权，铁狮门持股 30%，共同 开发位于旧金山的公寓项目，并且合资公司由铁狮门负责管理。合作共赢，稳扎 稳打，风险防范先行，秉持这些理念，相信中国企业进军美国房地产市场可以抓 住很多大机遇。

投资美国房产税太高？5招教你机智省税

一、自住两年升值部分不用交税

税法规定:在卖美国房产时，如果屋主在五年之内，自住超过两年，卖房后，美国房产升值部分(Capital Gain)不用交税(夫妻二人可免50万，个人可免25万)。当然大家还是要挑有升值潜力的房子，不然5年后美国房产根本没涨，那就不符合投资的意义了。

 

二、保留美国房产维修收据，并避免现金交易

屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在美国房产报税时，都可以算作支出，以抵租房收入。

如果请工人，也建议屋主从国税局(IRS)网站上下载1099表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵美国房产租金收入的出租成本支出。

 

三、出租房折旧冲回越早越好

出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。出租的美国房产分27.5年来折旧算。比如说，你买个房子20万，土地值4万，房子本身值16万。你每年就可以折旧16万/27.5。27.5年以后，你已经把那16万都折旧完了。这时候你把房子卖掉，卖了30万。增值的10万，你要付长期资本利得，税率比较低。可是那16万以前帮你省税的折旧部分，你要重新交税。这部分美国房产税，就叫做折旧冲回(deprecation recapture)。

而且金钱越来越贬值，三十年前湾区一所二十万的房子，现在已值百万。当年折旧省下的税，用今天的物价折算，可能升五到十倍，因此建议美国房产折旧越早越好。

 

四、更换美国房产考虑“1031”延税

根据“1031”，如果投资人将旧房子(称做 Relinquished Property)卖掉, 用所赚的钱又买了一栋房子 (称做 Replacement Property)，则所赚的钱可以暂时不交美国房产税(Tax Deferred)。

当然“1031”延税方法要符合不少要求，比如在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。同时，必须是投资用房换投资用房，不能换自住房；交易必须在规定的时间内完成；新购的房子必须等同或大于旧房子的价值等。

注意：“1031”是缓税，不是免税，建议想使用“1031”延税的美国房产投资者必须提早准备，并在专人指导下严格按照要求进行交换，以免造成不必要的损失。

 

五、用谁的名义进行美国房产投资也有窍门

 

如果你是以个人名义投资美国房产的，可以通过房子的地税(房产税)，保险费；房子的折旧费，装修折旧费,地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费；房子的维修费；房地产公司的管理费；房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。对高收入者来说，省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%,相当于政府帮你给了一半的开支。

如果你是用公司名义投资美国房产的，除了以上提及的抵税项外，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用；员工的所有工资，福利；用公司的名义买的电脑，家具，电器等“办公用品”等等，通通可以抵税，专家建议，谨记保留原始发票，收据，或是信件等作为报税凭据。当然，里面窍门很多，找专业人士协助可以免除不少烦恼。

 

全球哪些大城市的住房空置率最低？

近年来，国内某些城市经常会因为房地产开发过度、未结合当地实际情况进行调研，而造出一座座“鬼城”。这些“鬼城”的背后，就是住房空置率过高的体现。

 

空置率指某一时刻，空置的房屋面积和总房屋面积的比例，是衡量房地产风险的重要指标。国际上较为通用的算法是“待售、待租的住房面积/可用住房和其它商品房待售、待租的面积”。

 

西方国家有“出租空置率”和“自住空置率”两个概念，一般前者会高于后者。自住空置率是“刚需”自住房的空置率，一般只在房主出差、生病住院等特殊情况下才会产生“自然空置”，所以这一数值对投资者参考性不大。

 

而“出租空置率”指用于出租的住房所产生的空置率，除房客出差、住院等情况，还有招租、装修等空置期，故“出租空置率”对于投资者更有参考价值。

 

大体来看，全球大、中城市住房空置率较低的城市有：纽约、西雅图、洛杉矶、罗利、旧金山、悉尼、墨尔本、堪培拉、布里斯班、霍巴特、维多利亚、温哥华、多伦多等，这些城市房屋使用率和出租率较高，房屋租赁市场较为健康。

 

美国

 

根据美国圣路易斯联储的数据显示，2016年美国第三季房产自有住宅的空置率低至1.8%。空置率走低将伴随着美国房地产库存的下降，很大程度上将继续刺激美国的房价和租金上涨。

 根据美国人口普查局的跟踪，全美2016年第三季度的出租空置率为6.8%，处于合理区间。而2010年时，美国正处在金融危机恢复中，当时出租空置率高达10.6%。

来源：美国人口普查局

 

纽约大都市圈的空置率为4.2%。此外，洛杉矶、西雅图的表现都很抢眼，空置率低于3%。整体而言，美国的租房市场目前较为健康，主要大中城市的出租率都较高。纽约曼哈顿的住宅租赁空置率基本保持在1.5%-3%左右，作为“世界金融和商业的心脏”，曼哈顿自然不用愁，几乎都是满租的状态。

曼哈顿住宅出租空置率（来源：MILLER SAMUEL INC.）

 

加拿大

 

加拿大抵押和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）会定期对加拿大的35个主要城市进行出租用住房空置率进行跟踪调查。在去年的调查中，加拿大全国出租空置率为3.5%，比2014年的3%略有上升，主要是由于以石油为支柱产业的省份净移民流入减少，以及用于出租的公寓数量增多所引起。尽管出租房屋空置率小幅上升，但仍处于低位。

 

其中，维多利亚、温哥华和多伦多的公寓空置率最低，分别为0.6%、0.8%、1.6%，均处于房屋供应不足、供不应求的状态，房屋租赁市场很火热，房屋出租率极高。整体来看，加拿大主要大城市的房屋空置率均很低。

 

澳大利亚

 

根据澳大利亚研究机构SQM Research上周发布的报告显示，2016年10月澳洲全国范围内的住房空置率为2.3%，较今年9月的2.4%有所下降，与去年同期的水平持平。

 

澳大利亚全国和各大城市的住房空置情况（来源：SQM Research）

 

其中，悉尼和墨尔本的空置率仅为1.7%和1.9%，布里斯班却轻微上升到3%。另外，达尔文、珀斯两个矿业城市的空置率则相对偏高，分别为3.2%和4.9%，这与近来大宗商品价格下跌有关。整体来看，澳洲投资热点依然集中在悉尼、墨尔本、布里斯班。此外，堪培拉、霍巴特两个城市的房屋出租率也十分诱人。

 

英国

 

根据英国人口普查局的数据，2016年第一季度英国的自住空置率为1.7%，这与英国新房屋供应不足、红砖价格上涨有关，也使英国房价在“退欧”后还能保持稳定。

英国自住空置率（来源：英国人口普查局）

 

英国2016年的出租空置率为7%，比金融危机前后的11%降低了不少，租赁市场也回归合理区间。

英国出租空置率（来源：英国人口普查局）

 

日本

 

日本总务省每5年实施一次全国房屋空置率调查。最近一次的调查是2014年，统计了2013年10月为止的日本全国住宅空置率，达到13.5%。

 

不过，在统计的口径上的不同，也对日本住房空置率产生了影响，其中许多空屋是文首提到的“自然空置率”所造成。有5%的空置房屋是度假别墅，3.8%的房屋因为在出售期，另外38.8%的空屋则由于房主去大城市工作、住院，或等待拆迁所造成的房屋自然空置。此外，老龄化导致的老人去世，也产生了不少郊区空置的别墅。

日本房屋库存和空置情况（来源：日本总务省统计局）

 

分行政区来看，日本各地的出租空置率普遍较高，人口老龄化和各地区的人口净流出无疑是最大原因。空置率最低的是东京都，为14.5%；而第二大城市大阪的空置率都达到了20%以上，这说明日本投资地产时，一定要注意选择地点，东京是少有的可投资的地区。不过即便在东京，选购房产是也要注意具体的区域和选址问题。

 

日本各地出租空置率（来源：Home’s不动产投资）

 

在东京市内的23个区中，平均为11.9%，比整个东京都略低，而以下分别是空置率最低和最高的几个区。不过正如之前所说，日本统计的空置率略高，与统计方法、郊区和乡村的独栋别墅中老人离世所造成的空置有关，也与人口流动有关。全日本人口净流入最多的依然是东京都地区，加上奥运概念，东京依然是日本为数不多的值得投资的城市。

 

新加坡

 

根据新加坡城市发展局的报告，当地私人住宅（除政府组屋外）2016年第二季度的空置率为8.9%，比今年第一季度的7.5%上升了1.4%。空置房屋增多，使得新加坡的私宅价格连续多个季度呈现下跌趋势，这与政府抑制房地产投机的多项政策有关。

新加坡私人住宅统计报告（来源：新加坡城市发展局）

 

新西兰

 

根据新西兰先驱报的报道，奥克兰的公寓空置率为2.5%，而别墅的空置率仅为1%。但根据新浪美股的报道，奥克兰的房屋空置率缺高达6.6%，许多住宅处于闲置状态，主要原因是海外买家购买房屋后，并没有居住亦没有出租。

 

总结

 

（1）各主要投资国家中，澳大利亚、加拿大的出租空置率表现最好，均属于充分出租的状态，房屋供不应求；美国、新西兰次之，出租空置率属于合理区间；新加坡和日本的房屋空置率相对较高，与政府抑制投机、老龄化、人口净流出等因素相关。

 

（2）澳新美加四国的主要投资热门城市，空置率普遍比较乐观，若购买投资方的话，获取出租收益不是难事。这些城市的租赁市场都处于健康状态，出租率普遍很高。

 

（3）赴新加坡、日本投资，一定要选择好的地段和地区进行投资。新加坡本国就是一个城市，空置率较高，因此需要选择人流大的区域进行投资，有利于提高房屋出租率；而日本则以东京为主要投资地点，又以东京市区空置率较低的区域、人流量较大的地铁站、交通干线沿途为选择投资标的的主要参考标准。

 

（4）不能简单地认为住房空置率高，就没有投资价值。该比值只是研究投资回报的一个方面，只能说明房屋的利用率和出租率等问题。赴海外投资地产，还要参考其它因素。

 

第一是增值空间。如人口净流入的城市内，投资带土地的独栋别墅具有较大增值空间，在交通干线或CBD的公寓也有不错的增值潜力，且享受增值同时，也能获得租金收益，以租养贷。

 

其次是租金回报率（租售比）。比如日本虽然空置率偏高，但其租金回报是上述国家中最高的。只要选择了好的投资房，年回报能达到5%或以上。

 

此外，要结合当地的经济水平和租金水平考虑。如果某地虽然出租率很高，但租金水平却很低，则不适合投资。只有选择租金水平高、出租空置率低的城市进行投资，才能将自己的收益最大化。

 

最后，汇率变动是不得不考虑的因素。关于这一点，首先应参考本币和当地货币历史的汇率走势，看现今的汇率是否处于低位；还应该分析之后的汇率走势，以做出精准地投资判断，规避汇率损失，甚至享受外币计价资产因汇率升值所带来的实惠。