决定美国房产升值和投资收益的5大关键

海外房地产投资的主要目的是房产投资收益。这包括两部分，其一是租金回报，其二是房产增值空间，后者比租金回报更加重要。所以要想知道投资什么样的美国房产回报最高，得先知道是什么样的美国房产升值最快，也就是找出美国房地产增值的根本原因。

美国房地产顾名思义是房产加上地产。美国是私有化经济，屋主不仅拥有房屋，而且拥有土地的所有权。房子随使用年限的增长，它的价值不断在折旧；而土地的价值是随城市发展不断增长。美国房地产的增值实际上是土地增值速度大于房子折旧速度而产生的增值。在美国，要想买到增值最快的房产，就要买到增值最快的土地。

因此美国买房投资地段最重要！一旦确定了地点，房产的增值速度也就大致确定了。交通发达与否，购物方便与否，学校成绩好坏，附近地区是否安全，都是决定房屋位置是否能够快速增殖的重要因素。如果以上各个方面是肯定的加分因素，社区建设良好，安静有序，房屋需求旺盛，那么就表示小区内房产增值的可能性较大。

那么哪些因素影响美国房产的升值呢？

NO.1 收入增长
有购房意向者可以看看某一街区家庭收入的平均变化或是变化中值。确认这些收入是经过通货膨胀调整的(最好是在不断上升)。
那些薪酬停滞或出现下降的购房者在支付了月供之后可能就没剩下多少现金了；因此，他们可能不会维修他们的房屋，或是听之任之；这会降低房屋的价值，甚至是临近房屋的价值，因此一定要选择收入相对稳定或者收入提升空间较大的街区房屋。
NO.2 就业率
就业率对经济等社会各方面影响都是非常大的，就业率上升，人们有收入，买得起房子的个人就更多。这提高了住房需求，推动房价升高。
此外，还可以看看当地公司是否正在招聘，大企业是否在迁至该地区。更多的工作岗位意味着更多雇员，这最终会提振该地区的房产需求。
NO.3 房屋售价不断上升
房屋售价不断上升可能意味着住房市场处于活跃期，学区房当然是您最好的选择了。美国学区房分为两类，一类是大学周边的公寓，这类房产多为给大学生出租所用。这类学区房适合于投资和以学养房的人；另一类学区房则是优秀中小学所在的学区的房子。美国公立中学和小学、幼儿园，都是采取“就近入学”的原则。学校质量好的地区，就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住，便形成了所谓的“学区房”。
NO.4 库存不断减少
大多数频繁见到“房屋出售”标志的地区，房价距离回升还很远。如果一个街区同时有超过2%的房子在挂牌出售，那么此地房屋库存量就很高。随着出售的房屋数量下降，卖房者就有更多的议价权，更有可能达成接近他们要价的交易。你应该看看这个月的房屋库存供应，看看这些库存按照当前的销售状况需要多少个月才能消化，正常水平是5-6个月。
NO.5 售价折扣幅度缩小
房屋出售报价和实际售价之间的价差。如果某一地区这一价差不断缩小，那么就表明该地区房产市场正在好转。