全球哪些大城市的住房空置率最低？
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近年来，国内某些城市经常会因为房地产开发过度、未结合当地实际情况进行调研，而造出一座座“鬼城”。这些“鬼城”的背后，就是住房空置率过高的体现。
空置率指某一时刻，空置的房屋面积和总房屋面积的比例，是衡量房地产风险的重要指标。国际上较为通用的算法是“待售、待租的住房面积/可用住房和其它商品房待售、待租的面积”。
西方国家有“出租空置率”和“自住空置率”两个概念，一般前者会高于后者。自住空置率是“刚需”自住房的空置率，一般只在房主出差、生病住院等特殊情况下才会产生“自然空置”，所以这一数值对投资者参考性不大。
而“出租空置率”指用于出租的住房所产生的空置率，除房客出差、住院等情况，还有招租、装修等空置期，故“出租空置率”对于投资者更有参考价值。
大体来看，全球大、中城市住房空置率较低的城市有：纽约、西雅图、洛杉矶、罗利、旧金山、悉尼、墨尔本、堪培拉、布里斯班、霍巴特、维多利亚、温哥华、多伦多等，这些城市房屋使用率和出租率较高，房屋租赁市场较为健康。
美国
根据美国圣路易斯联储的数据显示，2016年美国第三季房产自有住宅的空置率低至1.8%。空置率走低将伴随着美国房地产库存的下降，很大程度上将继续刺激美国的房价和租金上涨。
根据美国人口普查局的跟踪，全美2016年第三季度的出租空置率为6.8%，处于合理区间。而2010年时，美国正处在金融危机恢复中，当时出租空置率高达10.6%。
来源：美国人口普查局
纽约大都市圈的空置率为4.2%。此外，洛杉矶、西雅图的表现都很抢眼，空置率低于3%。整体而言，美国的租房市场目前较为健康，主要大中城市的出租率都较高。纽约曼哈顿的住宅租赁空置率基本保持在1.5%-3%左右，作为“世界金融和商业的心脏”，曼哈顿自然不用愁，几乎都是满租的状态。
曼哈顿住宅出租空置率（来源：MILLER SAMUEL INC.）
加拿大
加拿大抵押和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）会定期对加拿大的35个主要城市进行出租用住房空置率进行跟踪调查。在去年的调查中，加拿大全国出租空置率为3.5%，比2014年的3%略有上升，主要是由于以石油为支柱产业的省份净移民流入减少，以及用于出租的公寓数量增多所引起。尽管出租房屋空置率小幅上升，但仍处于低位。
其中，维多利亚、温哥华和多伦多的公寓空置率最低，分别为0.6%、0.8%、1.6%，均处于房屋供应不足、供不应求的状态，房屋租赁市场很火热，房屋出租率极高。整体来看，加拿大主要大城市的房屋空置率均很低。
澳大利亚
根据澳大利亚研究机构SQM Research上周发布的报告显示，2016年10月澳洲全国范围内的住房空置率为2.3%，较今年9月的2.4%有所下降，与去年同期的水平持平。
澳大利亚全国和各大城市的住房空置情况（来源：SQM Research）
其中，悉尼和墨尔本的空置率仅为1.7%和1.9%，布里斯班却轻微上升到3%。另外，达尔文、珀斯两个矿业城市的空置率则相对偏高，分别为3.2%和4.9%，这与近来大宗商品价格下跌有关。整体来看，澳洲投资热点依然集中在悉尼、墨尔本、布里斯班。此外，堪培拉、霍巴特两个城市的房屋出租率也十分诱人。
英国
根据英国人口普查局的数据，2016年第一季度英国的自住空置率为1.7%，这与英国新房屋供应不足、红砖价格上涨有关，也使英国房价在“退欧”后还能保持稳定。
英国自住空置率（来源：英国人口普查局）
英国2016年的出租空置率为7%，比金融危机前后的11%降低了不少，租赁市场也回归合理区间。
英国出租空置率（来源：英国人口普查局）
日本
日本总务省每5年实施一次全国房屋空置率调查。最近一次的调查是2014年，统计了2013年10月为止的日本全国住宅空置率，达到13.5%。
不过，在统计的口径上的不同，也对日本住房空置率产生了影响，其中许多空屋是文首提到的“自然空置率”所造成。有5%的空置房屋是度假别墅，3.8%的房屋因为在出售期，另外38.8%的空屋则由于房主去大城市工作、住院，或等待拆迁所造成的房屋自然空置。此外，老龄化导致的老人去世，也产生了不少郊区空置的别墅。
日本房屋库存和空置情况（来源：日本总务省统计局）
分行政区来看，日本各地的出租空置率普遍较高，人口老龄化和各地区的人口净流出无疑是最大原因。空置率最低的是东京都，为14.5%；而第二大城市大阪的空置率都达到了20%以上，这说明日本投资地产时，一定要注意选择地点，东京是少有的可投资的地区。不过即便在东京，选购房产是也要注意具体的区域和选址问题。
日本各地出租空置率（来源：Home’s不动产投资）
在东京市内的23个区中，平均为11.9%，比整个东京都略低，而以下分别是空置率最低和最高的几个区。不过正如之前所说，日本统计的空置率略高，与统计方法、郊区和乡村的独栋别墅中老人离世所造成的空置有关，也与人口流动有关。全日本人口净流入最多的依然是东京都地区，加上奥运概念，东京依然是日本为数不多的值得投资的城市。
新加坡
根据新加坡城市发展局的报告，当地私人住宅（除政府组屋外）2016年第二季度的空置率为8.9%，比今年第一季度的7.5%上升了1.4%。空置房屋增多，使得新加坡的私宅价格连续多个季度呈现下跌趋势，这与政府抑制房地产投机的多项政策有关。
新加坡私人住宅统计报告（来源：新加坡城市发展局）
新西兰
根据新西兰先驱报的报道，奥克兰的公寓空置率为2.5%，而别墅的空置率仅为1%。但根据新浪美股的报道，奥克兰的房屋空置率缺高达6.6%，许多住宅处于闲置状态，主要原因是海外买家购买房屋后，并没有居住亦没有出租。
总结
（1）各主要投资国家中，澳大利亚、加拿大的出租空置率表现最好，均属于充分出租的状态，房屋供不应求；美国、新西兰次之，出租空置率属于合理区间；新加坡和日本的房屋空置率相对较高，与政府抑制投机、老龄化、人口净流出等因素相关。
（2）澳新美加四国的主要投资热门城市，空置率普遍比较乐观，若购买投资方的话，获取出租收益不是难事。这些城市的租赁市场都处于健康状态，出租率普遍很高。
（3）赴新加坡、日本投资，一定要选择好的地段和地区进行投资。新加坡本国就是一个城市，空置率较高，因此需要选择人流大的区域进行投资，有利于提高房屋出租率；而日本则以东京为主要投资地点，又以东京市区空置率较低的区域、人流量较大的地铁站、交通干线沿途为选择投资标的的主要参考标准。
（4）不能简单地认为住房空置率高，就没有投资价值。该比值只是研究投资回报的一个方面，只能说明房屋的利用率和出租率等问题。赴海外投资地产，还要参考其它因素。
第一是增值空间。如人口净流入的城市内，投资带土地的独栋别墅具有较大增值空间，在交通干线或CBD的公寓也有不错的增值潜力，且享受增值同时，也能获得租金收益，以租养贷。
其次是租金回报率（租售比）。比如日本虽然空置率偏高，但其租金回报是上述国家中最高的。只要选择了好的投资房，年回报能达到5%或以上。
此外，要结合当地的经济水平和租金水平考虑。如果某地虽然出租率很高，但租金水平却很低，则不适合投资。只有选择租金水平高、出租空置率低的城市进行投资，才能将自己的收益最大化。
最后，汇率变动是不得不考虑的因素。关于这一点，首先应参考本币和当地货币历史的汇率走势，看现今的汇率是否处于低位；还应该分析之后的汇率走势，以做出精准地投资判断，规避汇率损失，甚至享受外币计价资产因汇率升值所带来的实惠。